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연구
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젠트리피케이션이라는 ‘재난’, 어떻게 극복할 것인가?

이 글은 지난 27일(금) 성동구가 개최한 <젠트리피케이션 방지와 지속가능 도시재생을 위한 포럼>자료집에 실린 런던정경대 신현방 교수의 <젠트리피케이션이라는 ‘재난’, 어떻게 극복할 것인가?> 특별 기고를 정리한 자료 입니다. 젠트리피케이션을 저지하기 위한 정책적 제안, 지자체에서 우선 고려해야할 정책적 시각에 대한 내용이 있습니다.

► 기고 전문 : http://urbancommune.net/2016/06/how-are-we-to-overcome-gentrification-as-urban-disaster.html

‘젠트리피케이션’ 현상의 초기 개념은 부정적인 의미보다는 긍정적인 의미로 더 많이 사용되었습니다. 쇠퇴한 도시공간에 중산층이 들어와 지역이 재생된다고 보기 때문이죠. 그렇다면 최근 발생하고 있는 ‘젠트리피케이션’은 무엇 때문에 논란이 되는 걸까요? 이유는 지역 활성화로 발생하는 여러 효과, 특히 토지나 건물 가격 상승분을 부동산 소유주가 독식하기 때문입니다. 재주는 임차상인(또는 예술가)이 넘고 돈은 건물주가 챙기는 모양새죠.

어제 소개해드린 상수동 사례처럼 상인들이 그룹을 형성해 부동산소유주와 공동협상을 진행하기도 합니다. 하지만 젠트리피케이션 극복을 위해선 공공(지자체⋅중앙정부)의 노력도 반듯 수반돼야하는데요. 신 교수님은 공공의 4가지 역할을 제시합니다.

▷ 지역에 대한 깊은 이해를 바탕으로 한 맞춤형 전략 수립

▷ 정책 수립과 집행과정에서 지역주민의 참여 보장

▷ 재생으로 발생하는 사회적 효용이 부동산 소유주가 전유하는 방향을 방지하는 사업계획 수립

▷ 전국단위의 법안 제정, 중앙시행령, 시행규칙 등을 통한 관리

젠트리피케이션 극복에 있어 가장 중요한 것은 지역주민의 개념과 역할입니다. 그 전에 ‘민간’의 개념을 다시 정리할 필요가 있습니다. 과거 ‘민간’은 ‘민간자본’을 의미했고 지역주민공동체에서도 법적으로 보호받는 부동산 소유주만이 ‘민간’에 포함되었습니다. 주거세입자나 상가임차인은 ‘민간’’에 해당되지 않았습니다.

이처럼 ‘지역 주민’의 개념을 ‘소유주’에서 ‘부동산 소유주 및 임차인 등’으로 확장(확장이라는 말도 어색하지만)할 필요가 있습니다. 최근 상가임대차보호법과 주거관련 법령이 개정돼 임차인의 권리가 강화되었으나 여전히 미흡합니다. 지역변화를 야기하는 각종 도시계획, 개발계획 수립단계에서부터 임차인들이 적극 포함되어 의견 표시를 하고, 이들 의견이 계획단계에서부터 반영되는 것이 중요합니다.

기고에서 신 교수님은 “부동산이 생활공간 기능보다 투자의 대상이 된 시점에서 삶의 터전, 생계의 터전으로 남기 위해선 시장으로부터 상대적으로 자유로운 공간으로 변화돼야 하며, 지역주민이 투기 세력에서 독립된 자율공간의 창출”을 역설합니다. 구체적으로 토지신탁 개념을 제시하는데, 아래에 토지신탁의 장점을 정리했습니다.

▷ 공동체토지신탁

토지신탁은 공동체에 의한 토지의 공동소유를 기반으로 주택 공급 비요을 낮추고 개별 주택 거래가 시장 영향에서 상대적으로 자유로워져 적정 주거를 장기 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 지역 소수 의견이 전체 의견으로 과대 포장돼 재개발, 재건축 추진이 이뤄지는 구조에서 발생하는 갈등을 사전에 방지할 수 있으며 특히 토지신탁 운영 과정에서 발생하는 수익을 공동체에 귀속시키고 공동체 이익을 위한 재투자로 활용할 수 있다는 점에서 특정 개인이 도시재생으로 발생하는 이익의 전유를 막을 수 있다고 합니다.

마지막으로

▷ 도시공간을이윤창출의 대상으로 여기기보다는 삶의 터전, 생계의 터전으로 인식

▷ 도시재생의 효용이 단지 부동산 소유주의 소득으로 귀결되는 것이 아니라 도시공동체 전체의 효용으로 환원되는 사회구조 구축

▷ ‘민간협치’의 개념에서 단지 민간자본이 아닌 ‘지역주민’, 지역주민에는 부동산소유주와 임차인 포함

▷ 외지인을 위한 정책이 아닌 지역주민을 위한 정책

▷ 지자체의 활동을 보장할 수 있는 상위법 개정

▷젠트리피케이션 특별법의 제정 및 시행 등을 국회와 중앙정부의 지원

 

등을 제안하며 “이 모두는 우리의 도시가 누구를 위한 도시고, 우리의 도시정책이 어떤 도시를 만들 것인가 보다는 누구를 위한 도시를 만들 것이라 변화해야 함을 의미함”을 강조합니다.